你认为未来五到十年中国房价还有10倍以上的涨幅

2019-11-08 作者:社会生活   |   浏览(79)

问:你认为未来五到十年中国房价还有10倍以上的涨幅吗?有什么依据? 有人说房价翻倍不可避免,三两年翻一倍,五到十年中国房价相比于现在还有10倍以上的涨幅吗?

谢谢邀请。

前天有个题目,是房产专家说未来10年中国的房价至少会翻一倍,这是不是真的?吸引了众多的回答者,当然答案也只能是两个:真或假。大部分人认为不可能,因为当房价高到一定的程度后,上涨的幅度自然会慢下来,后一个10年和前一个10年绝对不一样。今天看到的这个题目对中国的房地产市场更加充满了信心,问大家未来五到十年房价还有10倍以上的涨幅吗?我不知道大家对这个问题有什么反应,至少我认为即使我国的经济如何高速发展,也不会推动房价一年涨一倍或两年涨一倍。那么依据如何?

(一)我国的房地产市场20年来一直都是向上的,对整个经济的发展做出了贡献。但不可否认的是,由于过渡的依赖致使房价越来越高,中央不得不采取一系列严格调控措施以‘’稳‘’为基调,而且作为长效机制贯彻落实。既然这样的话,房价就不会象前几年那样连续大幅上涨,更不可能出现几年翻倍的情况。

(二)近两年我国的经济增长速度基本上都在6%一一7%之间,与前几年相比速度已放缓。其中也有很大原因就是我们的实体经济整个形势不好,一直处于下行状态。而造成经济下行的原因与房地产市场的过热有直接关系,这点大家都非常明白。要保持经济持续健康的发展,不能单纯依赖某个产业。只有全面振兴经济,才能保持经济的高速增长。如果经济的增速达到了10%,房价也不可能上涨10%吧!

(三)前天我在一个问答中曾说过,中国最不缺的是房子,只是不平均罢了。有人说中国的房子已达到40亿人居住,也有人说中国人均一套,还有人说空置房已达到20%以上。20%是一个什么概念?就是有6500万套房子是空着的!有这么多的房子不去消化,再过度开发,只能是越来越多,房价是涨还是降?

这本不是一个值得回答的问题,其实大家心里都明白。但看到这个问题不答如鲠在喉,只好一吐为快。欢迎大家多提意见。

未来十年,房价涨十倍,有点太夸张了,这明显不是一个现实的事,按照正常预算,房价的增长规律和经济的增长规律差不多,也就是说,平均房价在未来,翻一倍是有可能,因为现在经济是以6%到6.5%的速度增长,十年也就是翻一番左右,房价的平均价格,差不多也是这样,但是地区不一样。



也有可能西北东北地区,涨的不多,也许东部沿海地区,可能翻两倍,总的来讲,平均价格应该是一倍左右,还是比较靠谱的,翻两倍也靠谱,基本上不会超过这个数值,那样就泡沫太大了,1999年的时候,记得当时房价,在县城,也就600到800块钱一平米,现在县城房价,也就是6000到8000左右,最符合中国经济时代的房价增长规律,因为99年的时候,我们的生产总值,9万亿美金,2018年是90万亿美金,正好翻了十倍,房价也是十倍,不要以为经济学家都是傻子,他们才是最会精算的人。

东部发达城市,北上广深,二线城市,这些地方增长速度肯定是超过的十倍,因为他们和20年前的生产总值来比,肯定不止翻了十倍,有可能分了20倍,都是大概率事件,特别是广东,长三角,这些地方一定是这样,所以这些地方的房价高,也是理所当然的,经济就是房价的晴雨表,简单吧!

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谢邀!我们从2008年到2018年确实有十倍的涨幅,当时的房子1000块,现在1万,未来五年到十年房价不会有十倍的涨幅。理由如下:

1.假如现在1万的房子未来变成10万一平,那么你需要对比一下一斤白菜多少钱,这个相对应的不是房价升值,只人民币大幅贬值,我们的钱就跟韩币差不多,做个头发几十万!你所拥有的固定资产价值和现在没法比,这也是我们国家不希望出现的事情。

2.2008年是计划住房到商品房的一个转折,市场才刚刚出现商品房,以前都是单位计划安置房,不存在自由交易,加之4万亿的刺激,最重要的一点是我们这十年的人口红利,城市化率不断提升,种种原因造就了时间之间房价十倍以上。2018年往后人口红利在慢慢消退,房价在一线二线城市可能也会涨,但是十倍的大涨可能再也遇不到。

3.国家的发展就是机制的不断成熟,社会福利会不断提高不断完善,背离民意的高房价很难持续。

钱就是水,物品(商品)就是水面上的船。大到房子,小到鞋子!

水涨船就高,水跌船就降!

如果某件商品制造商赚不到钱,就会关门,所以房价涨不涨,十年涨多少取决于,物价,土价,税费,建安费,材料费,人工费等组成!

发展中国家物价总是向上的,钞票一直会贬值。基于这一定律。我赌房价还会涨。只是幅度大小,时间快慢而已!

如果地价(房价大头)下降,税费下降。房价无疑会大幅下降。这,可能性有吗?

还有,房子多如电视机了,社会上无人需要了。那么降价也是必然的。但到那个时候了吗?

最近,有网友提出:在未来5-10年时间里,中国房价还有5倍以上的涨幅吗?实际上,从2008年到2018年,各地房价确实有5倍甚至更高的涨幅。我记得2008年上海房价是1.5万/平方米,而2018年上海很多地区的商品房价已经涨到7万元/平方米以上,10年时间房价也涨了5倍。那么未来,国内房价还会出现前10年这样大幅上涨吗?我们认为这种可能性并不大。

第一,决策层不允许房价上涨,因为房价大涨对国内金融体系“降杠杆、控风险”不利。最近,银保监会领导和央行的领导多次在公开媒体上讲,我国的房地产泡沫实在太大,要注意防控房地产金融风险。进入下半年以来,各地纷纷上调房贷利率,部分二三线城市对房地产调控也开始了加码,预计下半年调控将收紧。在房地产调控,中央政府不断重申“房住不炒”的主基调下,指望未来房价年年大涨,不切实际。

第二,现在国内房地产总市值已经达到450万亿,相当于美国+欧盟+日本的房地产总市值之和,这是不正常的,说明房地产是有巨大泡沫的。如果未来几年房价再次大涨,那中国的房地产市值岂不是要买下全世界?当年日本房地产最繁荣的时候,日本东京的一个区的市值就可以买下全美国,最后日本人还是空欢喜一场。所以,中国的房价已经接近极限,再继续大涨已经没有空间,而且风险极大。

第三,现在中国老百姓的资产全都财富都在房地产上面,房价上涨都没有空间,更别说再像过去那样翻个几倍。资料显示,国内居民财富77%是房地产,只有23%的资产是金融资产。显然,国内房地产已经趋于饱和,该买房的都买了,而炒房者也在退出这个市场。现在中国近14亿人口中居然有5.6亿人是在银行没有存款的,大家都把钱去买了房子。所以,房价未来继续上涨的概率根本不存在。

第四,国内房地产空置率很高,就连大城市的房产空置率都高达20-30%,北京市区也有100多万套房产空置着。过去炒房时代,人们总喜欢拿着大量的房产持房待涨,于是少数人掌握着大量社会房源,多数人要么做房奴,要么根本买不起房。去年全国不动产联网已经完成,而在未来几年内就要推出房产税,而房产税将对二套房以上的家庭开征。这会导致大量炒房者将把房源抛向市场,未来房价不是上涨,而且会出现一定幅度的挤泡沫过程。

第五,过去房价疯狂上涨,与国内经济始终保持两位数增长有关,因为经济高增长,会带来居民的收入提高,人们就敢投资房地产。而未来国内经济将在6%至6.5%的区间运行,国内民众对未来收入预期不如过去那么高。再加上,在经济下行的情况下,资产泡沫也容易破裂,所以,不管是炒房者,还是刚需群体,现在都处于观望状态。未来一二线城市房价将会稳中有降,逐步回归理性,而部分三四线城市房价在大涨过后出现大跌,也在所难免。

未来5-10年内,房价大涨的概率基本可排除。未来大中城市房价将逐步回归理性,与当地居民收入挂钩。而部分三四线城市房价会出现较大幅度的调整。我们的依据是:房地产调控遏制了房价上涨的空间;国内房地产总市值说明国内房价已经涨到了顶;百姓的资产全都用在房地产上面,已经没有多少资金再来炒房;国内房地产空置率太高,房产税一旦推出,房价就会出现大跌;国内经济下行,房地产开始挤泡沫,炒房者观望退出迹象明显。

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想要五到十年里房价上涨10倍以上,也就是说基本上每年房价要上涨50%左右,明显不可能!

楼市是一个房住不炒的楼市,未来房价势必会保持平稳,既不可能出现大幅度下跌更不可能出现大幅度上涨,一切要以稳定为主,这是国家对楼市发展定下的基调。

实际上现在市场上的房价不仅不会出现大幅度上涨,还有可能会出现小幅度下跌。就拿最近几个一线城市的表现来看,北京和上海都出现了下跌万元左右的房源,而且数量还不少。例如本人表姐居住的小区价格就从下跌了万元左右,其他的二线城市其实情况也都差不多,而这都是市场在挤出房价的水分的表现,中国楼市存在多少水分这个问题大家都知道,因此未来房价很难出现大幅度上涨。

其次,从购房需求方面来看,中国已经进入供过于求的阶段了,不管是新房还是二手房销售压力巨大。中国的购房需求主要来自于两方面,一是过去很长一点时间里不断推进的城镇化,一方面是八九十年代的婴儿出生潮,但现在城镇化速度越来越慢,婴儿出生潮就更不要说了,就连二胎政策都不一定能带动出生率上,未来市场上的房子要卖给谁呢?

实际上,笔者对于未来房价的走势判断是稳中有涨。虽然说现在来看中国房价有巨大的水分,但随着经济增加这些水分会不断被蒸发,现在5万元的房子5年后来看可能就是正常水平了。

未来五到十年,中国房价10倍以上的涨幅,我认为这绝无可能,不管是一、二线城市还是三四线城市都没有这个动力。因为房价普涨的时代早就结束了!

可以肯定地说,未来我国房地产市场将进入下半场,无论是开发商,还是购房者,对于下一个周期中国房地产市场的价格逻辑不同于过去20年,应该是都有很清醒的认识,并且已经在行动上有所体现。

比如说,一线和国内热点城市,市场分化体现在优质房源和差房子的分化。另外开发商也已经做好了从规模到品质竞争模式的转换,尤其是在目前房价已经处于高位的情况下,热点及一线城市开发商未来的希望,一定是通过房子的品质获取竞争力,通过拓展房地产的价值链重塑盈利模式,房价普涨的时代已终结。

另外,对于二线城市以下的来说,未来的房地产市场分化应该会更加严重,在未来城市群的建设中获得中心城市位置的一些城市,随着放开落户的限制,以及城镇化建设的加速,人口流入越来越大,以及产业方面的快速崛起,这类城市或将获得更大的“市盈率”,相对于热点及一线城市来说,相应的,房地产市场还会有较大的发展机会。不过,那些逐渐边缘化的城市,房地产市场将面临着尴尬的局面。

总之,随着房价普涨的时代结束!未来再也不可能出现过去十多年的增幅,何况过去十年的所谓“黄金”阶段也并没有达到10倍以上的涨幅呢?进入下半场以后,国家更是不断强调“住房不炒”的定位及原则,一再要求各地将稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处,尤其是严控房价大起大落。特别要说一下,目前国内房地产市值已经达到了65万亿美元,而美欧日之和也不过60万亿美元。我相信大家应该看得很明白,国内房地产市值存在着较大的泡沫,明显虚高!

货币、地价、黄金。这三个经济基本要素,如果货币不贬值,哪房价确实涨了,参照一下当期黄金的价格就基本了解货币是否贬值了。简单点房子还是哪个房子,货币的购买力才是真金白银。

国内的房价上涨其实就是货币贬值,但在房子以外为何又没大幅贬值啦!政府的高明之处是将超发的货币用一个池子将它聚起来,以免被外资收割!

当然金融化的副作用就是大量资金流入房地产导致其它行业投资不足,现在还没传导到租金上还值得庆幸。

国内的房地产很复杂,不是主观愿望降与不降的问题,如果其它行业的税收入能购代替卖地及由此产生的税务,或者卖地收入只占到百分之十以下,房价下跌可能有可能!

本文为黄奇帆于7月13日世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会的发言的摘要。

黄奇帆,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长。

1、中国房地产的市场规模有多大?

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,趋势性的总量缩减。

在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。

去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

2、总量萎缩后,中国房地产建设的重点地区在哪里?

往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。

我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500万~600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。

从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。

大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

3、决定房价走势的三个因素

今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番。

如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房价均价1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。

沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:

第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。

过去十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。

物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

4、根据这个观点预测未来。

房地产供求关系方面,供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,

房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

5、结论

中国的城市化率还有10%增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;

但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。




实际上1998年我们的新建商品房房价大约是2000元一平米,2008年大约是4000元,2018年新建住宅销售价格是8461元一平米。20年时间住宅价格,翻了两番。

看看青岛和北京的社会平均工资。青岛市全口径社会平均工资1998年是627元,2018年是5733元,20年时间增涨了8.12倍。北京市社会平均工资有1997年的918元上涨至2017年的8467元(2018年变更了统计口径),20年时间也是增长了8.22倍。

但说实话,很多人感觉可能跟现实不符。因为我们新建的商品房多属于偏僻、新开发的区域为主。过去配套成熟的地区,二手房房价早已经翻了不止几倍。北京市东城、西城区的房价增长了20倍不止。

不过从历史轨迹上讲,从来没有5~10年房价涨10倍的情况。这种情况在未来也不可能发生。主要是我们的房价基数现在已经太高了。

由1元变100元只增加了99元,可是由100元变1000元却增加了900元。过去是100倍的增幅,而过去1/10的增幅难度却增加了10倍。这也是我们的GDP为什么随着体量增大,增长速度逐步放缓的原因。

一个国家要想经济繁荣、社会稳定,物价必须要平衡。近年来我们的消费者价格指数一直是以2%为目标进行调控,社会平均价格普遍每年只增长2%左右。人民币的汇率是一直保持稳定的,甚至相对于美元人民币的8元时代,现在人民币还有所升值。

房价要想增长,在已经完全市场化的今天,必须要有充足的社会需求。可是,未来房地产税会压缩人们的投资需求,出生人口日益缩减预示着人口数量即将达到顶峰,所谓的房子不够住的说辞也必将破产。2018年比2017年出生人口减少200万。

如果房价再增涨10倍,谁会掏钱再为此买单?难道还是所谓的丈母娘经济?现在的90后、00后追逐的是自我放飞,他们的婚配年龄会越来越晚,生育意愿也会越来越低。一系列原因都显示,从未来对房子的需求会越来越少。2015年我国新建商品房15亿平方米,按照这样的趋势供给越来越多,需求越来越少。发生什么结果不用质疑。

现在还有人会梦想,未来5~10年房价会继续增长10倍,可能是还没有睡醒吧。

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