海南房价肯定要下跌吗?

2019-10-15 作者:社会生活   |   浏览(125)

问:海南房价肯定要下跌吗?

海南房价跌过三次,第一次,九几年,建省建特区大开发,然后留下一地烂尾楼。房价从三千多跌到七八百块/平都没人买,为什么?那时候没有产业基础,人均收入低啊,本地人不买,外来打工的没钱买。第二次,国际旅游岛,三亚凤凰岛最高炒到七八万/平,三亚湾炒到三四万/平,现在不是说房价高吗?还没到那个时候水平线呢!

这一次房价飙升就是什么自贸区了概念。看评论区都是看涨不看跌,无理由的自信。人家炒房的都是炒概念,拉升起来的第一批早跑了,后面接盘的还在做梦。海南炒过黄花梨,最惨的时候暴跌七八成。有人就说了,全国对比,海南房价不算高的。我就奇怪了,北上广深有一千多万的城市人口,有完整产业链支撑城市发展和人口流入,海南现在全省才一千来万人,全省城市人口才几百万人,没有支柱性产业,没有人口流入,明明三四线城市的命,偏说自己得了一线城市的病。说房价不会跌的去查查海口属于几线城市,人均收入多少,人口多少,都有哪些高收入行业工作。

海南房子卖的最火的时候,销售大厅喧闹的都是外地口音,机场都是直奔售楼处的人,房子都是卖给外地炒房的囤着了。现在限购了怎么就没人买了呢?

海南本地人口有购房需求吗?海南人在下面县市和农村有房,现在新农村美丽乡村建设,搞得不错了,守着农村宝地,在海口打工周末回家。海口土著城市人口,多的都经历过三次拆迁了,补偿了拆迁款和几套还建房。

再说说海南的外来人口,海南有什么高薪产业和稳定的产业基础啊?有多少打工的买得起房啊?菜价全国最高,三四线城市的命偏偏得了一线城市的病,那点工资收入吃个拉撒租房以后,还敢说买房吗?

如果房价跌三成,炒房的和开放商谁先绷不住呢?比如100万的房,贷款七成70万,首付三成30万,房价跌三成后估值70万,你猜会发生什么吗?你是用一百万市值估价贷了70万,现在房价不值100万了,银行让你补足抵押物不足部分30万,你节衣缩食的还着房贷,让你再补30万你怎么办?卖掉?除了首付和装修投入都没了不说,卖掉的房款还不够银行贷款,因为70万还有利息啊。继续还?补足抵押物价值。不卖也不补,继续还贷,你的房子只值70万了,你还按一百万价值还贷,想想都得吐血吧,如果跌价超过三成呢?

这就是现在说房价不会跌的那部分人心里最害怕的,于是嘴硬的跟鸭子嘴似的,有一千万个理由说服自己和别人房价不会跌,房价除了政府调控因素外还有市场因素,看不出不跌的理由,留贴在此,明年再看~

前几年,不断有中介朋友劝我买套海南的房,当然,我都以“没钱”为由婉拒了。

最近,这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”,不断告诉你3年前没买海南,你亏大了。

于是,我开玩笑,说要把他拉黑了。


的确,海南房价火了,人们都很亢奋,但在楼市调控一盘棋的当下,任何过于非理性的房价涨幅,都会有回归理性的那一天,只不过各地频率不会相同。

从“人”入手,客观判断海南房价情况

判断房价何时进入拐点,其中一个方法是从“人”入手,进行分析。

这里主要看两个数据,一是人口净流入情况,二是购房人的年龄结构。


1、人口净流入情况

经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理,人口越聚集的地区,经济越发达。这条线,其实也能真实的反映出人口与房价的关系。

人口的迁移变动,真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。

房子是居住的刚需,如果一个地区人口持续较快增幅,对房子的需求就会显著增加,依据供需原理,房价也将被不断推升。

而且人口的持续净流入,也能让你在未来想卖出房子的时候,可以尽快脱手,不至于找不到“接盘侠”。

上海,2000年人口1609万,2017年达到2418万,增幅44%;

北京,2000年人口1380万,2017年达到2170万,增幅57%;

深圳,2000年人口700万,2017年1252万,增幅78%,而且深圳约80%是年轻人,70%是外来人口,这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。

海南,2000年人口789万,2017年人口926万,增幅只有17%;

整体来看,海南并不缺楼盘,不过人口净流入增幅并不明显,甚至显著低于一些二三线城市。

个人感觉,目前海南房价还未降温,但显然有些过度炒作,当务之急是如何吸引更多人到海南,也就是找到下一批长期的“接盘侠”。

一旦一个省市人口开始出现持续的净流出,就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。

2、购房者的年龄结构

这里说的购房者,主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关,也和购房人年龄结构有关。

有专业房地产机构研究表明:

25岁~44岁是买房的主力人口。

其中25岁~34岁是购买力最旺盛的群体,这些人占据了买房人口的约50%,

其次是35岁~44岁的人,占到了24.5,二者相加占据了74.5%。

45岁之后,买房的意愿明显下降。

也就是说,如果一个城市购房年龄结构中,45岁以上的占比在逐渐上升,那意味着这个城市对房产消费是需求不足的,拐点即将到来。

而根据专业房产交易机构的数据,2016年海南楼市成交年龄结构如下:

可以看到,21岁~40岁人群的合计占比达到67%,购买力趋于年轻化,算是非常健康的指标。

当然,这些指标要每年都看,毕竟海南这两年房价涨得太厉害,超出了大多数人的收入增幅,不排除也会超出年轻购房者的承受范围。

拿三亚来说,2016年末均价还不到1.5万,

但经过近两年猛涨,目前早已突破3万大关,两年足足翻了一倍!


所以,判断房价是否还有上升动力,首先看人口是否持续净流入,二要看购房人口比例,40岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。

警惕“炒作基因”

90年代初,海南楼市可谓是全国楼市的标杆,房价曾经在两年时间,从1000多元飙升到7、8000元,而北京才只有不到2000元。

紧接着,严格的房地产调控就出来了,房企被暂停上市,严控信贷资金流入房地产,结果造成大量房企资金链断裂,海南楼市迅速崩盘,价格也从七八千回落到2000元。

基于“天高皇帝远”的地理位置,有兴趣的朋友可以查查近10年来的历史走势。

虽然目前一切良好,但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热,又赶上阶段性的调控加码,也不排除会出现短暂的下跌。

2018年自从中央正式宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区和建立自由贸易港的决定以后,海南这遍热土牵动着亿万人们的心,特别是海南房价成为了全国关注的焦点,全面限购后的海南房价是否会下跌,这个问题是对已购房的、准备购房的人们共同关注的热点问题,但从近三年的海南房价数据显示,2015、2016、2017年海南房价走势依然是上涨趋势,也有可能会出现短时间阶段性的房价波动,但基本没有依据来证明海南房价会出现下跌走势,所以希望大家放宽心。







从海南房地产业的数据分析来看,支撑海南房地产的根本原因,那就是海南独特的地理位置和怡人的居住环境所决定的。请问一下未来什么东西最贵?答案应该肯定是“新鲜的空气吧!” 海南岛具有得天独厚的自然环境和优质的自然资源,吸引着众多的人们前来旅游、休闲、渡假、养老、过冬,这些群体的人们来到海南的第一件事就是需要房子居住,据统计:每年约有8000万游客以及过冬、养老近1000万人来海南,因而海南房价基本面不会下跌。




未来海南建设自由贸易区和自由贸易港,将跻身全国沿海地区一线城市的行列,海南的房价绝对是在所有城市之上,这是为什么呢?因为小岛的开发是有限,能开发的已经逐步开发完了,所以每卖一套房子就少一套房子,这就应验了那句:物以稀为贵。大家再回想一下,你小时候的物价与现在的物价相比已经翻了几十倍,在如今这个连最基本的生活物资都在不断上涨的时代,房价下跌的概率有多大就不言而喻了。

这问题有点无聊!

其实海南房价跌不跌,对好多海南购房者毫无影响!

海南的购房者9成应该是外省的。4成左右应该是东北三省加新疆,内蒙,这种高寒高原地区的。其它5成属于中国西部,中原,南方的购房者!

其实不只东北的群体对海南住房有需求,全国都一样,只不过有些地方强烈点,有些地方弱一些!

环境,环境,环境!重要的事说三遍!

气候,气候,气候!重要的事再说三遍!

这两样就锁死了大多购房者。其他的什么国际自贸区,国际旅游岛。这些虚头巴脑的头衔与实际在海南有需求的购房者一点关系都没!

一句吹嘘的话都不用说!海南的房价降不降,有人买没人买。对这些有实际需求的人一点影响都没!涨也不会卖,降也是自己住,随便怎么样,房子是我的就行!

当然也有一部分投资的,对海南环境不了解买错地方的,盲目跟风贷款抢购的!

现在说后悔的估计也就这三部分人!政府限购,投资不急与收回资金的都不会担心,现在是海南住宅用地回收,海南可用的建筑用地会越来越少!这种有资金的根本不会担心房价下降这样的事!但急需资金回流的肯定急了。同样,对海南环境不了解买错地方的,这个真是憋屈的难受,住又不爽,卖又难卖,不急才怪!盲目跟风贷款抢购的,这些人一个是对海南还没那么清晰的认识,再一个是目前他们还没这种需求,再再一个是贷款与限购的双重压力下有点扛不住的赶脚!

所以海南的房子有人欢喜有人忧!

其它没买的跳出来按键盘的只能说你们还真是咸吃萝卜淡操心,什么北方人不适合在南方居住,海南物价高,海南潮湿不适合长期居住 等等等等奇葩问题的,不喜欢肯定是无视,更不会去诋毁!怎么就没人来讲青海不适合人类居住,大家千万别去呢? 最后只能说一个字—酸!真TM酸!

最后再讲个小故事,根据2019年真实事件改编!

在东北的一个18线小乡镇,俩老头在超市偶遇了,虽然没能擦出❤️的火花吧!但彼此问候下总是少不了的,毕竟小地方,街坊邻居大都相识!@@@去年冬天咋没看到你?@啊!那啥,我去海南了,弟妹那边买了房子@@@啊,海南好啊,你享福了!@ 那啊!不好,不好,物价贵呀!然后叽里呱啦一大堆!

我在边上就蛋痛了,不是东北的可能不了解,东北人有时候确实爱显摆,嘴上说不好,却恨不得别人都知道,有点虎,有点傻吧!

哎!我默默的拿起了边上一盘打包好的荷兰豆看了眼!艹 23元一斤!顿时心里一万个

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